Какие ограничения накладывает на квартиру материнский капитал
19.11.2021Валерия вложилась в недвижимость еще до беременности. Свое жилье у нее было, но решила купить другую квартиру в строящемся доме — на всякий случай.
«Продам потом или буду сдавать», — решила Валерия и взяла ипотеку. А когда родила ребенка, часть кредита оплатила материнским капиталом. Вот только недавно молодая мама где-то услышала, что сдавать такую квартиру она не сможет. Да и продать ее будет проблематично. Так ли это, узнали у экспертов.
«Если говорить об ограничениях, подлежащих государственной регистрации, то таких ограничений у квартиры, купленной с использованием материнского (семейного) капитала (далее — МСК) нет. Росреестр не регистрирует в отношении такой квартиры какие-либо ограничения или обременения, — рассказывает нотариус Анна Таволжанская.
Но с правовой точки зрения, такая квартира бывает обременена некоторыми обязательствами. Это происходит, когда изначально в покупке квартиры участвовали не все члены семьи владельца сертификата. То есть, когда квартира куплена только на имя владельца сертификата и/или его супруга.
В таком случае собственник квартиры обязан оформить жилое помещение в общую собственность. И для исполнения этого обязательства существует определенный срок.
Например, квартиру изначально купили на имя владельца сертификата с использованием ипотеки, а маткапиталом уплатили первоначальный взнос или частично погасили кредит. В таком случае, в течение 6 месяцев после полного погашения ипотеки собственник обязан заключить с членами семьи соглашение. В нем нужно прописать, что второй супруг и дети будут наделены долями в праве собственности на квартиру. Без исполнения этого обязательства продажа такой квартиры невозможна».
«Получатель материнского капитала обязан выделить в купленном жилье доли всем членам семьи. Размер долей — на усмотрение семьи. Но, как правило, доли выделяются поровну», — говорит юрист Ирина Орлова.
Можно ли сдавать квартиру, купленную на маткапитал
В данном вопросе мнения экспертов разделились.
«Если родители решают сдать квартиру, купленную на маткапитал, это считается заведомо нецелевым использованием субсидии», — комментирует эксперт Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.
Другие специалисты считают, что квартиру сдать можно, но не без оговорок.
«Закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду (найм) квартиры, приобретенной с использованием средств МСК, — говорит нотариус Анна Таволжанская. — Однако если право собственности на эту квартиру (или долю квартиры) зарегистрировано на имя несовершеннолетних детей, то для заключения такой сделки необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства».
«Любые сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, в том числе и сдача в аренду, совершаются по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ), — говорит адвокат Сергей Агапов. — Чтобы родители могли совершить сделку в отношении квартиры с „детской долей“, требуется получить предварительное согласие органа опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ)».
Адвокат подчеркнул, что своевольно распоряжаться деньгами, заработанными с аренды квартиры, не получится.
«Закон требует, чтобы средства (пропорционально доле ребенка), полученные при сдаче квартиры, были использованы родителями в интересах ребенка», — предупреждает Сергей Агапов.
Обязательно ли прописываться в квартире, купленной на маткапитал
«Человек прописывается по месту своего постоянного проживания. Если владельцы недвижимости, купленной на МСК, живут в другом месте, то там они и должны быть зарегистрированы. Обязанности зарегистрироваться именно в квартире, купленной за счет средств МСК, у них нет», — уверяет Анна Таволжанская.
На каких условиях можно продать квартиру, купленную на средства маткапитала
Сложно ли продать недвижимость, которую покупали на средства маткапитала? Юрист Ирина Олова рассказывает пошаговую инструкцию.
-
Погасите ипотеку на квартиру, если она оформлялась.
-
Снимите залог, если он был оформлен при ипотеке.
-
Выделите доли членам семьи (детям, мужу и жене).
-
Получите согласие опеки детей, если дети несовершеннолетние.
«Все указанные действия должны подтверждаться документами», — подчеркивает юрист.
Важный момент: продавая недвижимость, купленную на маткапитал, нужно позаботится, чтобы дети не остались без жилья.
«При продаже квартиры родители должны доказать, что интересы несовершеннолетних детей-собственников не нарушены, — уточняет Дмитрий Алексеев. — Для этого нужно обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить соответствующее разрешение. Как правило, необходимо доказать намерение купить новую жилплощадь.
Учтите, что детские доли при приобретении нового жилья должны быть такими же, как в продаваемой квартире, либо больше. Уменьшать доли разрешат только при значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания.
Если же дети уже достигли совершеннолетия, потребуется только нотариально заверенное согласие в письменном виде».
Можно ли продать квартиру после развода, а деньги поделить
«Поделить деньги от продажи жилья можно. Но, чтобы это сделать, нужно обеспечить долями детей в другом жилье. Размер долей при этом должен быть не меньше, чем в продаваемой квартире. В противном случае Пенсионный фонд может оспорить сделку и потребует вернуть материнский капитал», — предупреждает юрист Ирина Орлова.
«При разводе родителей квартира делится согласно долям, выделенным каждому члену семьи. Если квартира куплена только на деньги маткапитала, то собственность распределяется в равном соотношении между членами семьи. Если же часть суммы внесена одним из родителей, то делится только та часть, которая была оплачена маткапиталом, а оставшаяся остается в совместной собственности супругов», — говорит эксперт Дмитрий Алексеев.
«Но режим совместной собственности можно изменить, если был заключен брачный договор или супруги составили соглашение о разделе совместно нажитого имущества», — добавляет Анна Таволжанская.
Облагается ли налогом при продаже квартира, купленная за счет маткапитала
«Доход от продажи квартиры, приобретенной с использованием средств МСК, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по общим правилам. Если с момента выделения долей всем членам семьи прошло 5 лет или больше, то платить налог при продаже квартиры не нужно. В случае, когда эта недвижимость — единственное жилье собственников, срок составляет 3 года, — говорит Анна Таволжанская.
Если на квартиру были потраченные и собственные деньги, то при ее продаже супруги могут воспользоваться правом на налоговый вычет в размере этих средств».
«Сумма НДФЛ рассчитывается от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и той ценой, по которой она был продана, — уточняет Дмитрий Алексеев.
Раньше при сделках с использованием маткапитала возникали проблемы, так как изначально ее покупали родители, а детям выделялась доля в уже приобретенном жилье. И когда дело доходило до расчета налога, «детская» часть в сумме изначальных затрат на покупку не учитывалась. С 2017 года при расчете НДФЛ доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы родителей».